Раздел домовладения и определение его стоимости

Раздел домовладения

ООО «Судебные экспертизы и Исследования» выполняет исследования, связанные с определением действительной стоимости домовладения и его преобразованием, то есть раздел жилых домов в соответствии с идеальными долями совладельцев и с отступлением от них, реальным разделом, выдел доли, определение порядка пользования жилыми помещениями между совладельцами.

На сегодняшний день согласно Методических рекомендаций «По решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладения при рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы» МЮ РФ, Москва, 2000г., предусмотрено три формы преобразования домовладений, являющихся собственностью (находящихся в пользовании) граждан:

Реальный раздел домовладения означает передачу в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей (квартир), имеющих изолированный вход (выход), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на домовладение.

Определение порядка пользования домовладением не прекращает общей долевой собственности на домовладение и, как судебное действие, обуславливается двумя факторами:

— невозможностью реального раздела в натуре;
— отсутствием права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение либо его часть.

При определении порядка пользования в общее пользование совладельцев могут быть выделены отдельные помещения, не всегда соответствующие идеальным долям, в т.ч. и неизолированные, а также подсобные помещения – кухни, санузлы, коридоры, отопительные очаги и системы, газовые и санитарно-технические приборы.

Выдел означает передачу в собственность стороне по делу (участнику общей долевой собственности) определенной изолированной части домовладения, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть домовладения.

При всем разнообразии обстоятельств рассматриваемых дел в общем виде вопросы, ставящиеся на разрешение эксперта, и задания, которые могут быть даны судом эксперту, можно сформулировать следующим образом:

— какова действительная стоимость домовладения?
— имеется ли возможность реального раздела между совладельцами домовладения в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на недвижимость? Если такая возможность имеется, разработать варианты раздела спорного домовладения.
— при отсутствии возможности раздела домовладения в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела с отступлением от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела;
— определить виды, объемы и стоимость работ, необходимых для переоборудования дома в соответствии с разработанными экспертом вариантами раздела домовладения при установлении возможности раздела;
— если раздел провести можно только с отклонениями от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов.

Решение экспертных задач по преобразованию домовладения, как правило, связано с определением его действительной стоимости.

Действительная стоимость (Остаточная стоимость замещения) – стоимость воображаемого объекта недвижимости, возведенная из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.

Данная действительная стоимость строений, определяемая затратным методом, представляет собой сумму необходимых строительных затрат на их возведение с учетом физического износа и указывает реальную стоимость на текущий момент только строительных конструкций.

Данный вид стоимости определяется при рассмотрении гражданских исков о возмещении стоимости затрат на строительство, при разрешении споров, связанных с реальным разделом домовладений между его совладельцами.

В ряде случаев, а именно:

— невозможность проведения экспертного осмотра;
— определения стоимости объекта до причиненных повреждений (пожар, разрушение, затопление и т.п.);
— определения стоимости объекта до произведенного капитального ремонта, реконструкции и переоборудования;
— необходимость разрешения спора в сжатые сроки, и т.д.

наиболее целесообразно проведение исследования, связанного с определением действительной стоимости домовладения и его преобразованием по данным, содержащимся в техническом паспорте на исследуемый объект недвижимости. Такое исследование приведет к значительному сокращению сроков производства и уменьшению размеров оплаты за экспертное исследование.

При производстве экспертного исследования, связанного с определением действительной стоимости домовладения и его разделом по данным технического паспорта, необходимо следующее:

— соответствующая формулировка вопросов, поставленных на разрешение экспертов;
— предоставление для исследования материалов гражданского либо уголовного дела, содержащих в себе заверенную копию технического паспорта на спорное домовладение с описанием основных конструктивных элементов строений и их физического износа (технический паспорт должен отражать текущие изменения состояния строений спорного домовладения либо их состояние на конкретно указанный момент времени).

Экспертиза проводится путем исследования представленных материалов, а также экспертного исследования строений. Экспертный осмотр организуется судом. С этой целью по получении материалов эксперт направляет в суд ходатайство об организации осмотра с указанием времени и места. Суд вызывает стороны повесткой. При неявке одной из сторон экспертом совместно с судом решается вопрос о целесообразности проведения экспертного осмотра в присутствии одной из сторон. Отсутствующую сторону суд может заменить секретарем или судебным исполнителем, либо принять решение о проведении осмотра судом.

В случае, когда для экспертного исследования необходимо представить образцы строительных материалов (например, в случаях определения влажности конструктивных элементов, видов дереворазрушающих грибов и т.д.), осмотр объектов и изъятие образцов производится судом с представлением схем и указанием мест изъятия образцов. При организации осмотра в сельской местности целесообразно решить вопрос о доставке эксперта к месту нахождения строения. Экспертизы по гражданским делам проводится на платной основе (см. прейскурант). Производство экспертизы осуществляется после оплаты выставленного счета.